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按租可租是商业地产的下一件大事吗

2021-01-13 15:41:26来源:

这是一种经常被人们误解的房屋类型,但现在被认为可能是2021年最大的商业资产冲击之一。

房屋租赁行业-其子行业多户住房是机构投资者最熟悉的-在澳大利亚正经历着前所未有的增长,大量计划中或计划在未来12个月内开始建设的项目。

租金已经成为美国和英国资本的主要吸引者,在这些国家,租金是人们越来越接受的住房形式,现在终于在澳大利亚得到认可。

Mirvac国家运营总监安德鲁·汉森(Andrew Hansen)表示:“在海外,它已经很大了,但在这里起步比较慢。”

“现在还为时过早,但是我认为,如果我们在海外看到的一切能够发展的话,我们现在将越来越多地看到它。

“我们最大的挑战是,本地养老金公司往往非常保守,这对他们而言是澳大利亚的一种新型商业资产类别。但是,它提供了稳定,可观的投资回报率和国防收入,而我们在悉尼奥林匹克公园新建的出租公寓可提供约4.5%的回报率。这是一笔非常稳定的收入,有上升的潜力。”

从租到租的概念在国际上已经存在了一段时间,但只是在实际中才出现在澳大利亚,而第一批悉尼租房现在正在向租户出租。

它是由两座称为LIV Indigo的塔楼提供的315套公寓,是Mirvac开发,保留和管理的700套公寓和露台设计的一部分。

Mirvac允许它以高于市场的价格出租,并提供比常规的按单出售更多的设施(例如现场经理,健身房,工作空间,餐厅,剧院和儿童游乐室)。租户签约一年,可以续签租约。

例如,在英国,伦敦,伯明翰,曼彻斯特和其他大城市的规划,建设和运营阶段目前估计有170,000套从出租到出租的公寓。

但是在澳大利亚,汉森先生认为,从一开始就站稳脚跟,现在我们的使用率正在爆炸式增长,正在为悉尼,墨尔本和珀斯建造或计划出租公寓,开发商现在开始关注纽卡斯尔,吉朗,卧龙岗和其他几个区域城市。

安永(Ernst&Young)战略与交易房地产合伙人卢克·麦金托什(Luke Mackintosh)对该地区进行了长达六年的研究,他说,作为资产类别,它具有与核心商业办公室和核心零售类似的弹性。

“因为它是人们居住的地方,所以它提供了安全的收入来源,就像长期的基础设施一样。我称这是住宅的收费公路和桥梁,”麦金托什先生说。这些是人们的房屋,所以他们要付房租。如果他们遇到麻烦,则可以将其缩小为同一街区中的一个较小的公寓,或者同样可以选择放大。

“这些建筑物是机构所有的,因此要清洁和保养得很好,有便利设施,并且是社区推动的。所有这些都是为了让客户满意。这是关于吸引好租户并留住他们,以便他们保持“粘性”,减少流失。”

由于具有低风险特征和长期投资前景,这种商业资产类别变得越来越有吸引力,尤其是对于现在正与开发商合作为这类建筑物提供资本的机构投资者而言。

仅Mirvac在墨尔本,不伦瑞克,北岸,中央商务区维多利亚女王市场对面的墨尔本还有另外三个在建或规划中的项目,或在布里斯班的纽斯特德(Newstead)。

Sentinel房地产公司在珀斯的Subiaco拥有其Element 27待租开发项目,以及第二个拥有200多个公寓的站点,而Blackstone和Greystar分别在墨尔本有项目,其他开发商也在寻找机会。

例如,Coronation Property公司正在其位于悉尼西部Merrylands的多塔Mason + Main项目中开发按需租赁。

“我们认为,以租赁为基础的建筑有很大的前景,”加冕仪式的城市转型主管Aras Labutis说。

在新南威尔士州,世邦魏理仕(CBRE)的研究发现,政府将土地税减半,免除外国投资者对开发商的附加费,可能会进一步增加对该行业的投资。

尽管澳大利亚历史上一直偏爱物业所有权而不是租金,但是住房负担能力的问题促使许多人将租金视为长期选择。

根据上一次人口普查,目前,澳大利亚有近三分之一的租金,以及该国的1176万千禧一代和发电机(35岁以下市场),此外,他们更喜欢租房而不是为抵押贷款服务,选择花更多的钱在生活方式上或关于其他投资形式。他们喜欢租金的灵活性,因此他们可以借助职业机会更轻松地搬家,或者在正常情况下选择到海外呆一段时间。

与此同时,住房市场的投资者活动正在减少,海外投资因新规定而大跌,COVID-19几乎使它停止了运作。

税收政策的拟议变更也正在扰乱市场。

结果,新住宅库存的建设一直在放缓,一些开发商难以达到通常要获得约80%的预售目标才能获得银行融资的能力。

而且,麦金托什先生认为,差距正在拉大。

“多户住房是新兴的按揭出租资产类别的一个子行业,有潜力刺激大规模的新住宅物业供应并缓和澳大利亚的住房负担能力危机,同时为住宅开发商和稳定的长期收入提供替代机会对于机构投资者,”他说。

“如果管理得当,多户住房将鼓励机构投资者进入澳大利亚住房部门,以填补散户和个人投资者留下的空白。”

他认为澳大利亚的总收益率约为6.5%,扣除约30%的运营费用,净收益率为4-4.5%,股票内部收益率在8.5%至10.5%之间。

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