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反向抵押贷款是抵御财产价值风险的绝佳对冲产品

2021-02-20 15:03:43来源:

成为房主的部分动机是有机会积累房屋中不断增长的资产。然而,股权增长受到市场变化的强烈影响,而所有者却无法控制市场变化。房价在某些地区的升值要比其他地区大得多,在某些地区根本没有升值。

达到62岁的房主可以通过购买HECM反向抵押贷款开始将房屋净值转换为可支出的资金。政府在计算老年人可以使用HECM提取的金额时,假设借款人的房屋每年将升值4%。这是几十年来所有地区的平均比率。

今天购买HECM反向抵押贷款的个人可能会经历4%的升值,但是利率可能更高或更低。该计划的设计方式可以使借款人免受低于4%的利率带来的不利影响,并可以享受高于4%的利率的收益。HECM计划允许所有者对冲她的财产价值风险。这是一个例子。

简·多伊(Jane Doe)今年64岁,拥有一栋价值200,000美元的房子,她想每月尽可能多地提取她所居住房屋中的最高金额,这被称为“按揭付款”。截至2021年2月15日,向我的网站提供价格的6家贷方中,最大的一笔额度是每月415美元。

现在考虑关于简氏财产未来价值的两个极端假设的含义。在假设1中,升值为零,这意味着财产价值仍为$ 200,000。简的HECM债务每月增加。假设她的反向抵押贷款的初始利率继续为2.57%,她的权益在20年后将减少到$ 47,000。

但是,初始利率维持20年的可能性很小。更为合理的假设是,利率将迅速升至抵押贷款的最高水平,即7.57%。按照这个速度,20年后的贷款余额将超过财产价值$ 83,000。

尽管如此,简和她的财产均不对缺陷负责。HECM程序中没有缺陷判断。诸如上述损失之类的费用将从政府的准备金帐户中扣除,由Jane和其他HECM借款人支付的保险费补充。

简而言之,即使她的房子完全没有升值,简仍继续获得按4%升值假设计算的付款。

现在考虑另一种假设的含义,其中简的房屋升值8%。这意味着20年后,她的房子将价值932,000美元。假设利率跳到最高,她的贷款余额将增加到$ 283,000,从而产生$ 649,000的权益。

简可以将资产留给她的财产,也可以通过再融资将其转换为更高的每月付款额。这意味着在第一个HECM上还清余额,并在新的HECM上支付使用期付款。她的新月付款约为2800美元,比第一个月大很多倍,既反映了股权增长又反映了Jane的高龄。

总而言之,HECM计划允许符合条件的房主从异常大的房价升值中受益,而无需承担低升值或不升值的风险。异常低的利率会增加收益。

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