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保护自我存储投资价值的四个步骤

2021-02-22 15:06:56来源:

无论是第一次还是第十次自助存储设施采购,您都希望通过实施四个关键步骤来确保最大程度地利用价值。除非您为设施支付现金,否则您很可能会在五到七年内为您的设施再融资或出售。根据当时市场情况,将确定您可以使用的选项。您将要确保您的财产具有足够的价值,以使银行将自发地为自己的财产再融资。

在查看财产的价值时,您应始终牢记四件事。您需要知道当前的市场资本化率是多少,注意商业利率,最大程度地增加净营业收入,并避免推迟对物业进行关键维护。让我们仔细看看。

1.知道在评估设施时可以使用的当前上限费率。

您的财产的价值由最高税率决定。如果您的物业以最高入住率运营,竞争对手很少,并且净营业收入最高,那么您很可能会以低市值率享受估值。另一方面,如果您有大量延期维护,大量空缺和两英里之内的大量竞争,那么您不太可能看到较高的上限比率,这意味着您的设施的价值较低。

对于每个市场和设施,对于用于对其进行估值的上限费率,都会有不同的处理方式。在某些地区,封顶率约为5%;在其他地区则大约为7%或8%。如果房屋失修,有时您可以获得两位数的上限。例如,如果您的净营业收入为100,000美元,并且您希望将税率为5%,那么您的财产价值将为2,000,000美元。您将净营业收入除以上限费用即可获得价值。另一方面,如果您的买家希望获得8%的上限利率,则相同的100,000美元的净营业收入将仅等于1,250,000美元。这就是为什么您必须了解您的市场,以免您不卖出财产的原因。即使在一个区域内,上限费率也会根据属性而有所不同。通过保持较高的净营业收入,可以保持较高的财产价值。

请理解,当您购买物业时,您想以较高的上限价格购买,这等于较低的购买价格。出售物业时,您希望获得市场承受的最低封顶率,以便获得最大的购买价格。

2.密切关注商业利率。

如果您可以借入3%或4%的钱,并且该物业的投资回报率为6%或7%,那么您将获得利润。但是,如果利率为7%,则当最佳收益率仅为5%或6%时,很难盈利。如果利率更高,那么买家将要求更高的上限利率。这意味着您的财产价值将变小。当利率降低时,您可以要求更高的价格,因为买家仍然可以获利。曾经以您的要价看似不合理的交易突然变得现实,因为资本成本要低得多。

3.最大化您的净营业收入。

有几种积极影响您收入的方法。显然,您希望保持较高的入住率。但是,还有其他方法可以增加利润而不增加很多费用。您可以提供移动包装,例如移动盒,锁,包装带,气泡包装纸等。您还可以提供租赁卡车,以吸引人们在您的竞争中与您一起租赁。如果您有其他可用土地,则将其出租为房车和泊车位(如果您所在地区适用)。不要让您的土地被利用一英寸。在增加财产收入方面发挥创意。如果您在需求旺盛的地区,请提供接送服务。您的净营业收入越高,您索取的财产就越多。

4.不要推迟维护。

如果您的物业缺乏遏制吸引力,那么您将很难吸引竞争者。外观也会影响您可以收取的租金,最终,评估员在需要再融资时不会给您带来最高价值。

请记住,购买房产的那一刻就是开始为其增值的时刻。您从事房地产业务;确保您密切关注金融和当地市场活动。确保维护您的财产,并始终努力增加NOI,以便在决定出售时可以索要最高价。最后,请记住,这是一家公司,您需要走过四个角落,并确保它以最大的产能运转,以击败可能将其设施视为业余爱好的竞争对手。

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