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多户公寓基本面与价格之间的二分法

大流行的经济压力和持续的停工给按需租户家庭造成了损失。尽管成功推出疫苗的前景令人鼓舞,但许多在餐馆,零售店,酒店,航空公司和其他陷入困境的企业中失去工作的租户不会在一夜之间复苏。

多户空间最近的收集趋势支持这种延迟恢复的潜力。随着Covid-19大流行和相关CDC驱逐禁令的拖延,趋势一直滞后。例如,多家庭行业机构NMHC表示,到2月6日,美国79.2%的公寓租户已全额或部分付款,低于2020年2月6日已付的81.1%,但好于1月份已付的76.6%。 2021年6月6日。

因此,在2021年的大部分时间里,多户公寓的基本面似乎仍将负担沉重,这对房东和多户投资公司构成了持续的风险。我的公司每天都在为多户家庭市场提供服务。根据我在该领域的经验,随着投资者和所有者关注即将发生的事情,从当前趋势中可以学到更多。

多户公寓定价

与租金上涨趋势形成鲜明对比的是,在过去的一年中,多户公寓的价格大幅上涨。典型的多户家庭公寓房地产价格已从一年前的5.25%–6.25%的封顶率压缩到如今的4.00%–5.00%的封顶率,压缩率大约压缩了125个基点(bps)。

同样,每月租金约800美元的劳动力住房公寓,从一年前的每套60,000美元至70,000美元增加到如今的每套85,000美元至100,000美元。显然,较低的利率(代理利率从一年前的约4.25%下降至今天的约2.90%)至少部分地推动了上限利率的压缩。

多户公寓价格和实际基础之间的这种二分法关系到多户公寓专业人士和投资公司,尤其是那些希望在未来一年中增加其投资组合的公司。的确,即使利率较低,近期基本面也将得到极大拉伸,以满足更高的支出和更高的偿债要求。

尽管存在这些近期担忧,但由于以下几个原因,多户家庭的中长期前景仍然很乐观:

•即使在较低的人口统计水平下,收入也在增长,从而导致租金负担能力提高。

•房价的增长(收入壁垒)甚至超过收入,使美国大部分人口的房价上涨,并使这些人在必要时成为房客。

•人口趋势是有利的,包括婴儿潮一代正在搬进公寓,年轻人则认为流动性和灵活性增加,“物资”的所有权减少,这体现在共享经济的盛行中。

•近年来,尤其是今年,由于Covid-19的影响,建筑成本显着增加,这使得现有的劳动力和增值公寓的机会相比便宜得多。

•很难很快看到利率上升超过50-75个基点。

存在一些长期风险,这些风险主要围绕以下方面:

•“取消房租”和其他可能影响房东经营能力的政治运动。

•暂停执行驱逐令和其他在法律上可抗辩的政策。

•租金控制法,限制了房地产投资的回报并削弱了所有者的权利。

•费用的巨大增长,包括财产税,保险和人工费用。

在加利福尼亚,俄勒冈,华盛顿和纽约等地,发现了其中一些风险较高的地区,而在得克萨斯州,佛罗里达州,北卡罗来纳州,南卡罗来纳州和乔治亚州则较少。毫不奇怪的是,投资资金一直流向Sunbelt州。

鉴于Covid-19大流行带来的巨大变化,投资者和运营商都有机会评估与当前趋势相关的情况。鉴于市场上的低收益率和当今股票价格高昂,您是否有足够的房地产和其他实体资产敞口?您是否最适合人口稠密和工作增长最快的地区,例如德克萨斯州和佛罗里达州?您在郊区和城市之间的曝光是否合法?您在奢侈品和劳动力资产之间的敞口是否适当?

尽管在过去一年中遇到了挑战,但我们仍然坚信多户公寓领域。我们将继续购买符合我们收购标准的公寓物业,并采取严谨且长期的策略性收购方法。

与股票市场相比,公寓空间的效率较低,流动性较小,但是具有很高的可预测性和可重复性。这意味着您拥有更多控制自己和其他投资者的成果的能力。多户公寓空间已证明这是必不可少的,而且这种动态不会很快消失。