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租赁土地激增的十亿个原因

资金正以前所未有的速度流入以租金出租的独户房屋业务。似乎您无法找到关于这个主题的故事,除非找到另一个专门拨出十亿美元用于出租房屋开发的团体。一个领先指标:1月份针对特定站点的市场研究的请求流量增加了一倍,并且查询的速度继续加快。(开发商和投资者在购买一块可开发土地时会进行市场研究,因此这是早期研究)。

以下是2020年发布的一些资本公告(其中大部分是在下半年,因为该领域的活动达到拐点)。

这些是在2020年指定用于SFR / BFR的股票基金,单位为百万美元。鉴于在该领域中普遍存在3比1的杠杆作用,该权益所伴随的债务将使美元投资总额增加到远远超过400亿美元。

紧张的土地供应和漫长的建设周期将迫使这些投资延长两年或更长时间。根据Hunter Housing Economics的估计,到2021日历年,股权投资的总规模将约为100亿美元。在此领域寻找投资的股权数量远高于此,因此股权配置将在2022年增加,并在2023年甚至更高。

Whelan Advisory的Margaret Whelan一直在为数家运营商提供融资建议,并关注股权与债务之间的关系。“尽管股权投资者积极地利用这一新兴领域的增长优势,但贷方也正在介入。Whelan表示:“随着资产接近提供稳定的现金流量,预付款率正在提高,这将使股权承诺得以回收并促进更大的增长。” 这就是在这个空间中动量旋转的方式。

还有更多的钱尚未进入这个利基市场。目前,该国所有出租的单户住宅中只有2%-3%由机构投资者拥有。这些投资者突然将注意力转移到这个领域,并且这种转移仍在继续。

上面列出的列表仅列出了来自资金提供者的资金。主要的房屋建筑商也正在采取行动,带来了数十亿美元的投资。Toll Brothers与一家金融合作伙伴和BB Living建立了4亿美元的合资企业。根据彭博新闻社获得的信息,Lennar Homes计划投资20亿美元用于按租金建造的开发项目,DR Horton,Taylor Morrison和LGI现在正在多个市场中建立租赁社区。

除上述内容外,我还在与几个团体进行讨论,他们分别希望在未来五年内在全国各地的市场中为BFR开发再投资6至70亿美元。要强调的是:这笔款项是上述投资计划的补充。

2021年将有多少资金被使用?在今年9月至9月的12个月内,将有超过100亿美元的股本投入专用于出租的单户家庭(包括独立住宅,联排别墅,别墅和别墅)。这可能会与300亿美元(正负)的债务货币配对。不过,并不是所有的钱都将在今年变成铲子,因为下一步是困难的部分:找到足够的土地并组建将这些新房屋搬离地面所需的合资企业。

这是最近几个月在此领域发布的一些资本公告。

狩猎公司的子公司Avanta Residential于1月宣布与Iron Point Partners成立合资公司,在科罗拉多州,乔治亚州,佛罗里达州和德克萨斯州建造价值5亿美元的出租房屋。

据为交易提供咨询服务的惠兰说,ResiBuilt获得了4亿美元的股权承诺,以在东南部提供专门的租赁社区。

Tricon最近宣布与一家大型美国养老基金建立4.5亿美元的合资企业,以发展BFR社区为目标,并且最近还宣布了一个由Blackstone Real Estate Income Trust,Inc.牵头的投资者财团对Tricon进行了3亿美元的优先股投资(如上表所示)。

AHV社区宣布,它将在2021年开始建立八个新的BFR社区。这将涵盖八个主要市场中的1,500个单位,价值超过5亿美元。

帝国社区刚刚宣布,它已经开始了一个新的出租房屋部门。Empire目前正在开发的单户住宅项目包括:乔治亚州亚特兰大南侧的102个单位的联排别墅社区,德克萨斯州奥斯丁的300个单户住宅,以及安大略省的1300多个联排别墅,叠层公寓和单户住宅,加拿大。计划在德克萨斯州的休斯敦和奥斯汀再建357个水平公寓单元,在佐治亚州亚特兰大和安大略省多伦多市,有900个多户型公寓正在建设或规划中。

开发人员跟不上需求

随着所有的钱流入这个空间,很容易想知道是否会有过多的房屋要出租。我的分析说:不会。不会在不久的将来。

实际上,建筑商和开发商一致报告他们在以足够快的速度建造住房以适应需求方面遇到困难。在建筑行业中,您可以以多快的速度租赁开发项目的术语是“速度”。在这种情况下,速度完全取决于建造者的建造速度。

在谈论对出租房屋的需求时,千禧一代立刻想到了。30多岁的孩子终于有了大量的孩子,这使他们想要一个带院子和良好学区的郊区房屋。尽管千禧一代现在占房屋销售的38%,但越来越多的千禧一代感到他们将成为一生的租房者。Apartment List的一项新调查发现,有18%的千禧一代希望永远租房,而前两年的这一比例为11-12%。造成这种情况的第一大原因是他们没有钱购买(78%的储蓄不到10,000美元,而该群体中的绝大多数都没有储蓄),但是第二和第三大原因是他们喜欢租金的灵活性,并且他们不希望家庭维护的成本和麻烦。承租人选择。他们可以买房,但为了方便和灵活,他们选择租房。

但这不仅与千禧一代有关。几位开发商告诉我,他们在50年代后期向更多人出售的房屋,比他们预期的要多,而实际上其他开发商则将他们的房屋出租针对该年龄段。

以租金为基础的吸引力吸引有小孩的家庭,单亲父母,离婚的人,最重要的是带狗的人。另外,不要忘记祖父母每次成年子女都会搬家,因为他们想与孙子们亲近(有人称他们为“婴儿追逐者”)。同样,在大面积上租用专业管理的新房的机会通常会导致未来几年的购房者。

在过去的十年中,在所有人群和阶层中,家庭结构(住房需求的真正驱动因素)的发展速度已经加快,目前每年达到150万以上,而单户住宅的建设速度却较低,接近110万。人口趋势正在聚合,以推动对租赁房屋的需求不断提高,但建筑工程并未跟上增长速度。这就是为什么去年租赁公寓楼的租金下降时,单户住宅租金继续上涨的原因。

总体规划社区的开发商越来越多地在其社区中包括以出租为目的的社区,并将其视为满足年轻家庭需求的最佳方式。购买新房对于许多初学者家庭来说是遥不可及的,这就是为什么在过去的十年中计划和建造如此少的住房时考虑到千禧一代的原因。现在,开发社区将出租房屋视为最终为这个长期服务不足的细分市场提供服务的方式。

寻找污垢

但这并不像决定建造房屋那样容易。第一约束是land。聪明的人知道位置一定是正确的,但是最好的位置却很少(读:昂贵)。而且,待售房屋建筑业务正在蓬勃发展,因此,房屋租赁业务的开发商和投资者必须与主要房屋建筑商竞争以寻找污垢。当房屋销售如此火爆时,这很难。

许多来我们公司进行市场研究的开发商都在寻找以下土地:(1)在主要都会区,但在该市场的郊区,或(2)在快速增长的二手市场地铁。

外圈和次要地铁区很有意义,因为那里有足够大且足够负担得起的区域。一些开发商正在购买不在“ A”地带但正在增长的土地-预计将在三到四年内成为新房屋的黄金地段。

将建造多少座房屋?预测

建筑商在2020年建造了60,000套房屋出租,如果能够找到足够的土地并在购房者将其吞噬之前购买,那么今年的数字将达到80,000套。我的预测是在未来几年内将其增加到接近100,000,但这仍然不足以满足该产品的所有需求。(请注意:遮阳带中的某些子市场可能会在三到四年内开始感到供应紧张,但全国范围内仍然不会出现供应过剩的情况)。

不要让泡沫不安地看着这个100亿美元的数字,甚至400亿美元的数字。需求是真实的,在一段时间内,产量的增长将继续低于总需求。而且,从土地短缺问题的光明面来看,受限制的土地供应使这部分房地产无法过度建造。

戴上帽子。BFR土地抢购才刚刚开始。